Capacitacion Notariado y Registro

jueves, octubre 12, 2006

Nulidad escritura pública - acceso de los documentos al registro público

La nulidad de la escritura pública
Por supuesto, es posible encontrarse ante un instrumento público notarial que no surta los efectos que le hemos atribuido, caso en el cual se trata de un instrumento nulo. Nuestra legislación reconoce seis casos en los cuales la escritura pública será nula, los cuales se exponen a continuación:
1. Cuando el Notario actúe fuera de los límites territoriales del respectivo Círculo Notarial.
En nuestro estatuto, la regla establece que ningún notario puede ejercer por fuera de su círculo notarial. Además de la nulidad de las escrituras que llegare a autorizar, estaría incurriendo en una falta calificada como gravísima por el código disciplinario único, que sanciona el "ejercer la función por fuera del círculo notarial correspondiente o permitir que se rompa la unidad operativa de la función notarial, estableciendo sitios de trabajo en oficinas de usuarios y lugares diferentes de la notaría."
El reglamento notarial español también incorpora una disposición similar, al disponer que "los notarios carecen de fe pública fuera de su respectivo distrito notarial, salvo en los casos de habilitación especial. Tendrá su residencia en la población designada en su nombramiento".

2. Cuando faltare la comparecencia ante el Notario de cualquiera de los otorgantes, bien sea directamente o por representación.

3. Cuando los comparecientes no hayan prestado aprobación al texto del instrumento extendido.

4. Cuando no aparezcan la fecha y el lugar de la autorización, la denominación legal del Notario, los comprobantes de la representación, o los necesarios para autorizar la cancelación.

5. Cuando no aparezca debidamente establecida la identificación de los otorgantes o de sus representantes, o la forma de aquellos o de cualquier compareciente.

6. Cuando no se hayan consignado los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones.

En la vigésimo sexta jornada notarial argentina, celebrada en Córdoba en octubre de 2002, uno de los temas tratados fue el denominado "Nulidades instrumentales: su tratamiento a la luz del acto jurídico. Medios de subsanación". En el marco de dicha jornada, se promulgó la siguiente declaración:
CONSIDERANDOS
Que la sociedad necesita certeza en la verdad jurídica reflejada documentalmente.- El Estado mediante el oficial público (el Notario) en resguardo de esa necesidad de certeza, declara la verdad con evidencia en sus documentos y no permite a nadie dudar de su autenticidad, salvo por las vías impugnatorias establecidas por la ley
Que es deber del Notario desempeñarse con diligencia, prudencia, transparencia, ceñido a la ley; de modo tal que su exposición documental sea clara, concreta, explícita y sobre todas las cosas "perfecta"
Que en virtud que el Notario es un profesional del derecho encargado de una función pública cuyas operaciones de ejercicio consisten en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando los instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad, siempre velando por el Principio de la Conservación del Instrumento.
Que es necesario la contínua capacitación del Notario para alcanzar o lograr una adecuada técnica en la redacción escrituraria.-
Esta comisión aprobó los siguientes DESPACHOS
La legislación civil argentina establece un régimen general de nulidades que se aplica tanto al negocio jurídico como al instrumento.
La nulidad de la escritura pública es de origen legal y expresa
La nulidad de la escritura pública es siempre absoluta e inconfirmable y no necesariamente ostensible
La nulidad de la escritura pública es total. Sin embargo, habría que considerar, cuando fuera aplicable el principio de divisibilidad, la posibilidad de admitir la nulidad parcial en casos excepcionales
La nulidad de la escritura pública no ocasiona la nulidad del acto, ni la nulidad del acto ocasiona la nulidad de aquella, salvo cuando el requisito de forma sea esencial para la validez del negocio (forma de ser)
Cuando la escritura solo es exigida para producir sus efectos plenos (forma de valer), su nulidad no ocasiona la nulidad del negocio, pudiendo aplicarse en estos casos los art. 987 y 1185 del C.C.
Las escrituras confirmatorias y ratificatorias se circunscriben al negocio que instrumentó la escritura y de ningún modo a los requisitos de validez de ella
Son admitidos los documentos notariales para rectificar, aclarar, o complementar constancias notariales, errores materiales u omisiones que puedan traer aparejada la observabilidad de la escritura, en la medida que no alteren el negocio. Estos documentos, como medios de subsanación, podrán formalizarse sin compareciente en virtud de la rogación previa. En este último supuesto deberá documentarse por el mismo escribano o su subrogante legal
El instrumento a que se refiere el art. 165 de la ley 19.550 para la constitución de la sociedad anónima es la escritura pública. El incumpliendo de esta formalidad ocasionará la aplicación del régimen previsto para las sociedades irregulares
Ratificando lo declarado en la XVIII Jornada Notarial Argentina, se expresa que el estudio de títulos no es un elemento determinante de la buena fe que exige el art. 1051 del Código Civil, pues el actuar diligente es cumplido por el notario con la calificación y control de legalidad del último título que legitima al transmitente el que, a su vez, se funda en sus antecedentes.
RECOMENDACIONES:
Se recomienda la permanente capacitación del notario, no sólo abarcativa de las distintas evaluaciones escritas y orales para acceder a la función, sino y principalmente, para conservar y elevar el nivel tanto pragmático como académico de quienes se encuentran en ejercicio de la función.
Control permanente por parte de los Colegios hacia sus colegiados, a fin de evitar que en los protocolos de cada demarcación se instrumenten actos pasibles de irregularidades
Que los organismos de contralor de sociedades comerciales exijan la escritura pública para la constitución de S.A.
Finalmente, esta Comisión propone en virtud de la amplitud de la temática planteada, que en los próximos encuentros notariales se continúe en el estudio y profundización de las Nulidades Instrumentales y se incluya como temas: Prescripción de la acción de nulidad absoluta con relación a las nulidades instrumentales; Teoría de la Inexistencia y Estudio de títulos.

El acceso al registro
En la parte inicial de esta investigación sobre el instrumento público notarial, se vió como éste constituye una categoría especial del documento público. Siendo así, no sólo la escritura pública puede ser inscrita en el registro inmobiliario. Allí también se inscriben resoluciones, sentencias, etc.
Existen en este punto dos posiciones extremas: Las que defienden el acceso restringido al registro (sólo escrituras públicas) y las que quieren evitar el monopolio notarial en dicho acceso, teniendo en cuenta que la calificación registral sirve como etapa preventiva y que depura el título, devolviéndolo si es necesario.
En este punto, es importante mencionar el pronunciamiento de la novena jornada notarial iberoamericana, en Lima:
"TEMA II. LA SEGURIDAD JURIDICA NOTARIAL FRENTE A LA TITULACION ADMINISTRATIVA.
El documento público administrativo es el instrumento propio de la actividad unilateral de la Administración. Sin embargo, carece de los presupuestos materiales del documento notarial (asesoramiento, imparcialidad, control de legalidad), y formales (tipificación, protocolo), requeridos para producir, fuera de aquel ámbito, los efectos propios del documento notarial. Su aplicación a la actividad administrativa bilateral o a la formalización de relaciones privadas, en sustitución del instrumento público no encaja en el sistema institucional de seguridad jurídica preventiva. El acceso de tales actos al Registro de la Propiedad resulta inadecuado, pues a las menores garantías de esta forma documental se une un menor rigor en la calificación registral , como consecuencia de la distinción entre los documentos notariales y los documentos administrativos. Los documentos administrativos son poco apropiados para la circulación documental, especialmente la internacional, en las condiciones de rapidez y seguridad que el tráfico requiere.

El notario a través de sus funciones de asesoramiento y control de legalidad asegura el cumplimiento de las normas jur¡dicas y de los fines de la acción administrativa. La especial eficacia del documento notarial se basa en las garantías derivadas de las tareas de asesoramiento imparcial, control de legalidad, creación del documento y autenticación encomendadas al notario, así como en los requisitos exigidos a éste en cuanto a la forma, conservación y reproducción del documento. La reducción de la función redactora en los contratos de adhesión puede ser suplida a través de la acción corporativa e institucional del notariado, capaz de proyectarse donde hoy, por la complejidad de las estructuras socioeconómicas, no pueda ya llegar el notario individual